市政府關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見

宿政規(guī)發(fā)〔2022〕3號

各縣、區(qū)人民政府，市各開發(fā)區(qū)、新區(qū)、園區(qū)管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《省政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2021〕101號）精神，有序解決新市民、青年人等群體住房困難，提出以下實施意見：

一、工作總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，認真落實習近平總書記視察江蘇重要講話精神，切實扛起“爭當表率、爭做示范、走在前列”重大使命，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局、推動高質(zhì)量發(fā)展，堅持以人民為中心，突出住房的民生屬性，以建設(shè)美麗宜居城市為抓手，全力服務(wù)全市“ 6+3+X” 產(chǎn)業(yè)體系和20條重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷擴大保障性租賃住房供給，大力提高宿遷首位度，推動解決新市民、青年人住房困難，為實現(xiàn)住有所居作出貢獻。

（二）目標任務(wù)

“十四五”期間，全市新增保障性租賃住房供給2000套（間）以上。基本完善以公租房、保障性租賃住房、棚改安置房、住房補貼、共有產(chǎn)權(quán)房為主的住房保障體系，建立健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。保障新市民、青年人住房困難明顯改善。

二、房源籌集管理

（一）房源籌集

保障性租賃住房堅持“誰投資、誰所有”，引導多方參與投資和運營，采取新建、改建、存量盤活等方式，實現(xiàn)多主體投資、多渠道供給、多方式保障。新建、改建以利用存量土地和存量房屋為主，突出存量房屋盤活，重點安排在各開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，兼顧城市重點建設(shè)片區(qū)。

鼓勵利用存量土地建設(shè)。企事業(yè)單位土地使用權(quán)人可以利用自有閑置土地自建或者與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。

支持利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)可以利用配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地，建設(shè)保障性租賃住房。鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)將各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或者建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

允許利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依法依規(guī)通過自建或者聯(lián)營、入股等方式，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)運營保障性租賃住房。

適當利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。各地新建普通商品住房項目，可以配建一定比例的保障性租賃住房。

充分利用存量房屋改造。對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許產(chǎn)權(quán)所有人或者單位依法依規(guī)改建為保障性租賃住房。

支持各地將未納入國家和省計劃的公租房、閑置可以轉(zhuǎn)為租賃住房的拆遷安置住房、各類人才租賃住房、機關(guān)和企事業(yè)單位建設(shè)的租賃住房等，符合規(guī)定的調(diào)整為保障性租賃住房。

支持企事業(yè)單位向社會購買房屋，經(jīng)政府認定后作為保障性租賃住房向保障對象出租；支持企業(yè)利用社會租賃房源，經(jīng)政府認定同意集中承租后作為保障性租賃住房向保障對象出租。

（二）建設(shè)標準

新開工建設(shè)的保障性租賃住房，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，其中住宅型保障性租賃住房以30-60平方米的小戶型為主。

本文件實施以前已經(jīng)立項或者建成的住房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房使用的，可以適當放寬建筑面積標準，適合改造成小戶型的可以予以改造。

保障性租賃住房可以根據(jù)不同的保障對象，配備必備的生活設(shè)施，具備直接入住條件。

（三）租金標準

保障性租賃住房租金接受政府指導監(jiān)督。保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)或者運營管理單位應(yīng)當委托有關(guān)機構(gòu)適時公布保障性租賃住房周邊同地段同品質(zhì)的市場化租賃住房評估租金。保障性租賃住房首次租金標準原則上不高于評估租金的85%，后續(xù)年度漲幅不得超過5%。用于人才租賃的保障性租賃住房（人才公寓）租金標準按照各地現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）建管主體

支持國有平臺公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。

（五）建設(shè)監(jiān)管

各地要切實加強保障性租賃住房項目建設(shè)、出租和運營全過程的監(jiān)督管理，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，將保障性租賃住房納入管理服務(wù)平臺進行管理。強化保障性租賃住房工程質(zhì)量安全監(jiān)管，確保質(zhì)量安全，努力提升保障性租賃住房的品質(zhì)。

三、準入退出管理

保障性租賃住房主要解決城市符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，優(yōu)先保障退役軍人等優(yōu)撫對象以及從事基本公共服務(wù)行業(yè)的住房困難群體，不設(shè)收入線門檻，可以采取保障性租賃住房配租或者租賃補貼方式予以保障。

（一）準入條件

1.產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)和企事業(yè)單位投資的保障性租賃住房。

由產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)和企事業(yè)單位投資所有的保障性租賃住房，定向供給本單位、本區(qū)域的可以由產(chǎn)權(quán)單位自行設(shè)定準入條件；在滿足本單位、區(qū)域內(nèi)職工住房需求的基礎(chǔ)上，仍有多余房源的，可以供給其他符合保障性租賃住房承租條件的人群，其準入條件可以參照其他政府性投資的保障性租賃住房。

2.其他政府性投資的保障性租賃住房。

（1）在企事業(yè)單位工作的人員：本人及其家庭成員在申請人工作所在地縣（區(qū)）無房、已與本轄區(qū)用人單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同且以用人單位名義依法繳納社會養(yǎng)老保險或者個人所得稅連續(xù)6個月以上（含6個月）。

（2）個體工商戶及其雇員：本人及其家庭成員在申請人工作所在地縣（區(qū)）無房，營業(yè)執(zhí)照注冊滿一年且未被列入經(jīng)營異常名錄；其雇員申請保障性租賃住房還應(yīng)當提供6個月以上（含6個月）用工合同。

（二）配租管理

1.申請方式。符合條件的新市民、青年人等，申請政府產(chǎn)權(quán)的保障性租賃住房，可以由用人單位統(tǒng)一向產(chǎn)權(quán)單位或者受其委托的運營單位申請；個體工商戶及其雇員可以由個體工商戶提出申請。

2.租賃期限。保障對象與保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)單位或者受其委托的運營管理單位應(yīng)當依法簽訂書面租賃合同。租賃期限原則上不超過3年。

（三）日常管理

1.登記管理。產(chǎn)權(quán)單位或者受其委托的運營管理單位，對房源的籌集、分配、退出、變更等，應(yīng)當在7個工作日內(nèi)向所在縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門報告登記。

2.巡查管理。產(chǎn)權(quán)單位或者受其委托的運營管理單位，應(yīng)當采取定期或者不定期檢查等方式開展巡查，加強入住對象管理和住房安全，共同維護房屋安全。發(fā)現(xiàn)入住對象采取提供虛假證明材料等方式騙租保障性租賃住房，或者擅自轉(zhuǎn)租、長期閑置、違規(guī)使用保障性租賃住房的，應(yīng)當及時要求退出。

3.退出管理。保障性租賃住房管理實行年審制度。年審工作由產(chǎn)權(quán)單位或者受委托的運營管理單位具體實施，對年審不符合保障條件的入住對象，應(yīng)當及時要求退出。

租賃合同到期后，符合保障性租賃住房承租條件的可以申請續(xù)租并重新簽訂租賃合同。

退出確有困難的，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可以申請最長不超過3個月的延長租住期。

四、加強政策支持

（一）加大用地支持

完善用地政策。企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障性租賃住房的，土地變更用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可以繼續(xù)保留劃撥方式。閑置和低效利用的非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，權(quán)屬不變，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

增加配套用地。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以將工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅。

強化用地保障。保障性租賃住房用地優(yōu)先安排，應(yīng)保盡保。保障性租賃住房用地可以采取出讓、租賃或者劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或者租賃方式供應(yīng)的，可以將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或者租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

（二）簡化審批流程

各縣、區(qū)人民政府，市各功能區(qū)管委會要成立以分管領(lǐng)導為組長的保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組。各縣、區(qū)，市各功能區(qū)領(lǐng)導小組要建立健全部門聯(lián)審機制，明確項目審批操作指南，組織住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、行政審批、自然資源和規(guī)劃等相關(guān)部門，對申報認定為保障性租賃住房項目的建設(shè)、分配、運營管理方案實施聯(lián)合審查，形成聯(lián)審意見，出具保障性租賃住房項目認定書，并報市領(lǐng)導小組備案。已經(jīng)開工或者建成的住房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房使用的，主要審查分配、運營管理方案。

項目取得認定書后，由發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)部門，分別辦理項目立項、用地、規(guī)劃、環(huán)保、施工、消防等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可以用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可合并為一個階段，實行相關(guān)各方聯(lián)合驗收。

（三）給予資金支持

積極爭取中央財政補助資金、中央預(yù)算內(nèi)投資專項補助資金和省級專項補助資金，嚴格執(zhí)行中央和省級績效評價相關(guān)規(guī)定。各地要加大對保障性租賃住房的資金支持力度，有條件的可以對保障性租賃住房建設(shè)項目給予貸款貼息。各地要結(jié)合實際，對政府投資建設(shè)的保障性租賃住房，可以從經(jīng)營性土地出讓金凈收益和住房公積金增值收益提取的保障性住房建設(shè)補助資金中安排。

（四）實施稅費減免

住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或者適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。保障性租賃住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

（五）執(zhí)行民用價格

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

（六）給予金融支持

加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，對銀行發(fā)放保障性租賃住房貸款，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。支持保障性租賃住房建設(shè)運營企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。支持符合條件的保障性租賃住房項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

五、強化組織保障

（一）落實主體責任

各縣、區(qū)人民政府，市各功能區(qū)管委會是本區(qū)域發(fā)展保障性租賃住房、促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題的責任主體，負責統(tǒng)籌本區(qū)域保障性租賃住房建設(shè)、供給等工作。要堅持供需匹配、職住平衡，科學確定本地區(qū)“十四五”期間發(fā)展目標，制定年度建設(shè)計劃，并向社會公布。制定加快發(fā)展保障性租賃住房的操作辦法，明確項目申請條件、流程及工作要求，提出土地、財稅、金融、項目審批等支持政策。

（二）強化部門協(xié)作

各相關(guān)部門和單位要加強協(xié)作、相互配合、形成合力，確保各項政策落實到位。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責保障性租賃住房工作的組織協(xié)調(diào)和督促指導，會同市有關(guān)部門做好發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測評價，將監(jiān)測評價結(jié)果納入市政府對縣、區(qū)人民政府，市各功能區(qū)管委會高質(zhì)量發(fā)展績效評價考核；市發(fā)展改革部門負責指導各地做好政府投資的保障性租賃住房項目立項審批、中央預(yù)算內(nèi)投資爭取、REITs試點申報等工作；市行政審批部門負責做好市本級企業(yè)投資的保障性租賃住房項目核準工作；市財政部門負責指導各地爭取中央財政資金、省級資金、引導各地統(tǒng)籌資金支持政策等工作；市自然資源和規(guī)劃部門負責指導各地做好規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等工作；市稅務(wù)部門負責指導各地落實稅費減免政策等工作；人行宿遷分行、宿遷銀保監(jiān)分局負責指導各地做好金融支持等工作；市電力、供水、供氣等相關(guān)單位要按照各自職責分別指導各地做好相關(guān)工作。

（三）加強政策銜接

各地要對現(xiàn)有各類政策支持租賃住房、人才租賃住房（人才公寓）、計劃外公租房、閑置可轉(zhuǎn)為租賃住房的拆遷安置房以及機關(guān)和企事業(yè)單位建設(shè)的租賃住房等進行梳理，符合規(guī)定的均納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房不補繳土地價款等專門支持政策。

六、嚴格運營管理

保障性租賃住房建成后不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售，不得變相福利分房。堅決防止保障性租賃住房上市銷售或者變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或者騙取優(yōu)惠政策。

各地應(yīng)當加強監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有申請人提供虛假資料，將建成項目分割銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押，租金價格超過備案租金水平或者其它違規(guī)行為情況的，責令限期整改，拒不整改或者不及時整改的，由所在縣（區(qū)）職能主管部門依法依規(guī)予以處理，并按照社會信用管理有關(guān)法律法規(guī)對相關(guān)主體行為進行信用評價后，依法報送同級社會信用綜合管理部門，記入其信用檔案。涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。

本文件自2022年9月1日起施行，有效期5年。

宿遷市人民政府

2022年7月22日

（此件公開發(fā)布）